Portugal possui um dos parques habitacionais mais novos no conjunto da União Europeia. No entanto, no que respeita à temática da manutenção preventiva de edifícios, ainda se encontra pouco desenvolvido, muito aquém dos padrões médios dos restantes países da União Europeia.

De forma a garantir as exigências de utilização e qualidade, os edifícios necessitam de ações de manutenção. Essas ações de manutenção ainda não estão completamente incutidas na mentalidade e na cultura portuguesa.

A evolução passa por uma mudança de atitude dos utilizadores e responsáveis pelas edificações, a qual deverá focalizar-se numa manutenção continuada, cuidada e pró-ativa, através da aplicação de planos de manutenção das habitações novas e reabilitadas, tendo em vista evitar a sua degradação.

A manutenção adequada dos edifícios pressupõe a implementação de um plano de gestão adequado que enfatize um conjunto de potencialidades direcionadas para a minimização de custos futuros associados a avarias e à preservação das condições de habitabilidade das edificações.

A gestão da manutenção é, sobretudo, uma aplicação da engenharia cujo principal objetivo consiste em assegurar o pleno funcionamento das instalações, a obtenção de um maior rendimento, assim como a sua segurança.

A manutenção assume-se como uma atividade de primeira linha, que não deverá ser esquecida ou conduzida de forma leviana, por parte dos senhorios ou proprietários de um edifício, sob pena de conduzir a prazo à condenação de uma edificação.

O conceito de manutenção poderá ser subdividido em dois tipos distintos: preventiva e corretiva. Acrescem a estes dois tipos, as manutenções pró-ativas e de substituição, sendo as primeiras constituídas por um conjunto de procedimentos que visam garantir e prolongar o desempenho de uma dado elemento da construção e as segundas direcionadas para a substituição e manutenção frequente cuja a necessidade é óbvia como por exemplo a substituição de lâmpadas.

A manutenção preventiva poderá subdividir-se em manutenção sistemática e condicionada. A sistemática é aplicada quando a intervenção é efetuada a intervalos pré-definidos (exemplo: limpeza de uma fachada de um edifício para remoção de musgos e outras vegetações em períodos de 6 em 6 anos) enquanto a condicionada é aplicada antes de ter ocorrido a perda da função do elemento detetada através de uma inspeção ou controlo do mesmo (exemplo: fachada revestida com cerâmicos em que se deteta que alguns desses cerâmicos se encontram aparentemente soltos).

A manutenção corretiva surge normalmente como resposta ao aparecimento de problemas nas funções de um qualquer elemento ou na falta do mesmo, constituindo uma reação que resulta da ausência de um planeamento eficaz e bem definido na gestão das edificações.

Esta manutenção poderá apresentar uma causa extrínseca (exemplo: vidro que quebra devido a uma ação externa como sejam condições climatéricas extremas) ou intrínseca (exemplo: janela que deixa entrar água devido ao mástique de isolamento se ter degradado com o tempo).

A Manutenção preventiva existe para reduzir as ações relativas à manutenção corretiva, não podendo esta última ser de todo eliminada em resultado de causas extrínsecas ou de erros na conceção dos edifícios que podem provocar um anormal e mais rápido desgaste de elementos integrantes das edificações.

Um Plano de Manutenção Preventiva (PMP) é um documento no qual devem constar as medidas de manutenção e controlo a serem efetuadas nos objetos de manutenção.

A aplicação de um PMP tem como pressuposto que as diferentes tarefas sejam devidamente calendarizadas e que tenham uma cariz regular.

A metodologia para a criação de uma PMP implica a aceitação da necessidade do conceito de manutenção preventiva como uma etapa da vida das edificações, abrangendo diversas atividades, recursos e custos, devendo ser antecedido de um estudo prévio, no qual se deverão ter em conta determinados aspetos, como sejam:

• Descrição da edificação a intervir, explicitando o tipo de edifício, a sua localização, data de construção, tipo de materiais utilizados e tipo de utilização;
• Análise de registos históricos (intervenções passadas);
• Anomalias relevantes/causas prováveis;
• Fenómenos de pré-patologia (FPP);
• Elaboração de um mapa de elementos a serem objeto de intervenção, identificando os elementos que necessitarão de maior atenção ao longo do tempo, sejam eles de localização exterior ou interior;
• Vida útil de cada elemento a ser intervencionado;
• Níveis mínimos de qualidade/exigências;
• Vistoria e consequente programação de inspeções periódicas através da análise dos vários elementos do edifício;
• Programação e calendarização dos trabalhos, devendo ser feita uma lista de diagnósticos e possível intervenção a realizar;
• Elaboração de fichas de manutenção.

A elaboração de um plano de manutenção preventiva poderá ocorrer quer na fase de projeto (preferencialmente) ainda que tal seja pouco frequente em Portugal ou em fase de utilização das edificações, sendo que neste último caso, será fundamental para o sucesso do plano a análise detalhada dos diversos projetos e uma vistoria à edificação para verificações e observações que possam complementar os dados recolhidos na análise dos projetos.

Podem sistematizar-se as seguintes fases num plano de manutenção:

• Vistoria de Controlo;
• Limpeza;
• Tratamento de manutenção – pró acção
• Pequenas Reparações;
• Renovação total (substituição)

Um dos complementos fundamentais de um PMP é a existência de Manuais de Utilização do Edifício (MEU), os quais devem servir de apoio ao utilizador do edifício.

As FTM são uma ferramenta essencial para se atingir os objetivos de gestão, na medida em que identificam o tipo de manutenção a efetuar em cada elemento, servindo também como histórico para futuras intervenções.

A elaboração destas fichas pressupõe um estudo prévio onde devem ser considerados quais os parâmetros que estão afetos ao elemento objeto de intervenção, eleger os elementos alvo de intervenção, isto é, aqueles sobre os quais se farão planos, ordens de trabalhos e se dispenderão recursos é uma responsabilidade fundamental do gestor que elaborará as FTM.

Uma vez definidos os alvos de intervenção, procede-se à sua parametrização: custos, rácios de intervenção, tipificação da intervenção, diagnóstico de problemas e periodicidade de intervenção.

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